商品房预告登记政策一问一答

关于商品房预告登记与商品房网签备案的区别

一、商品房网签备案与预告登记是一样的吗?

显然是不一样的，网签是开发商或中介单位利用房地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同，并在网上进行公布的行为，用户可通过网签号在网上进行查询往前的进度。备案是开发商在取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后，在与买方签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由开发商向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。

房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。网签只是房地产部门的网络化管理系统，并无直接的法律法规进行规定，一二手房都可以进行网签。

二、商品房网签备案的法律依据。

《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

《城市商品房预售管理办法》第十条同时规定:商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。备案一般是一手房进行备案。

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。值得购房者注意的是预告登记后，债权消灭或者本能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记将会失效。

对于房屋交易的具体法规在法律上有相关多的限制，主要目的在于防止发现房屋交易的一房多卖的情况，相关情况是需要由房地产管理部门根据实际的房屋交易情况来认定的，特别是对于存在违法行为的，还需要追究相关人员的法律责任。

关于新建商品房预告登记

一、新建商品房预告登记法律法规依据是什么？

依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。

2023年12月21日，自然资源部会同国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家金融监督管理总局，聚焦“高效办成不动产登记一件事”合力攻坚，印发《关于进一步提升不动产登记便利度 促进营商环境优化的通知》，推出8条不动产登记便利化改革举措，其中一条为拓展预告登记覆盖面，要求全面开展预购商品房预告登记，加快推广存量房预告登记。

二、新建商品房预告登记范围有哪些？

现房、期房均可申请预告登记。

三、新建商品房预告登记的作用和意义主要体现在哪些方面？

1.对购房者而言，将不动产交易风险防控关口前移，变“化解矛盾”为“提前预防”，有效防止了房开企业“一房二卖”、再次抵押等不确定性风险，切实维护了购房人合法权益。

2.对房开企业而言，在当前房产市场不景气的大环境下，通过预告登记不仅能让购房者放心，也可以重塑投资者对房产市场的信心。

3.对于房地产市场而言，预告登记制度是规范房地产市场的重要举措，通过法律手段规范市场行为，减少房开企业与购房者交易风险，维护市场秩序。

四、新建商品房预告登记如何办理？

全面推行“线上为主、线下为辅”办理模式，符合网申条件应线上办理。

线上办理：登录广西不动产登记“最多跑一次”服务平台发起预告登记申请，经审核登簿后核发预告登记电子证书。

线下办理：按照自愿申请的原则，不动产买卖当事人按照约定向不动产登记机构窗口现场申请。

五、新建商品房预告登记需要哪些申请材料？

1.《不动产登记申请书》;

2.申请人身份证明；

3.已在住建部门备案的商品房买卖合同;

4.当事人关于预告登记的约定。

六、新建商品房预告登记需要缴纳登记费用吗？

按照《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》(发改价格规〔2016〕2559号)的规定，免收不动产预告登记费用。

关于存量房预告登记

一、存量房预告登法律依据是什么？

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。

二、存量房预告登记范围有哪些？

已取得不动产权证书的存量房。凡涉及存量房买卖、赠与等权属转移情形的，均可在正式办理转移登记前进行预告登记。在此前提下如需办理抵押，可申请转移预告登记+抵押预告登记合并办理（简称存量房“双预告”登记）。

三、存量房预告登记的作用和意义主要体现在哪些方面？

1、防止“一房二卖”

预告登记可以有效地防止卖家在房屋尚未交付前，将已预告登记的房屋再次出售给他人，保障购房者的权益，避免因“一房二卖”而产生的纠纷和损失。

2、保障未来物权的实现

预告登记为购房者提供了法律保障，确保购房者在满足条件时能够顺利取得房屋的所有权，防止卖家在房屋交付前进行其他处分行为。

3、规范房地产市场

预告登记制度是规范房地产市场的重要举措，通过法律手段规范市场行为，减少交易风险，维护市场秩序。

四、存量房预告登记流程和材料是什么？

1、流程：申请→审核登簿→发证

2、申请存量房预告登记，申请人提交的材料包括：

（1） 不动产登记申请书；

（2）申请人身份证明；

（3）当事人关于预告登记的约定；

（4）属于下列情形的，还应当提交下列材料：

①申请转移预告登记的，提交不动产权属证书、不动产转让合同。

②申请抵押预告登记的，提交不动产权属证书、不动产抵押合同和主债权合同。

③申请转移预告登记+抵押预告登记合并办理的，提交不动产权属证书；不动产转让合同；主债权合同；不动产抵押合同（主债权合同包含抵押条款的，可以不提交单独的抵押合同）。

④预告登记附有条件和期限的，申请人应当提交相应材料。买卖房屋或者其他不动产物权的协议中包括预告登记的约定或对预告登记附有条件和期限的约定，可以不单独提交相应材料。

⑤法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料。

五、存量房预告登记有哪些注意事项？

1、申请人应确保提交的材料真实、合法、有效，如有虚假材料或隐瞒真实情况，将承担相应法律责任。

2、预告登记期间，未经预告登记权利人同意，房屋不得再次转让或设定其他权利负担。

3、申请人应妥善保管预告登记证明，如有遗失或损毁，应及时向不动产登记中心申请补发或换发。

4、因姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码等发生变更的，可由变更人申请预告登记变更。

5、因继承、受遗赠、离婚、生效法律文书(人民法院、仲裁委员会、监察机关等)等导致预告登记转移的，预告登记申请人可申请预告登记转移登记。

6、不动产交易双方协商一致注销预告登记的，经双方共同申请后予以注销预告登记。因生效法律文书(人民法院、仲裁委员会、监察机关等)导致预告登记注销的，不动产登记中心依嘱托予以注销预告登记。

7、预告登记转正式转移登记同时自动失效。

8、预告登记证明自出具之日起，具有对抗第三人的效力，但不得对抗国家征收、征用等法律、法规规定的情形。

六、存量房预告登记在哪里办理？

为方便市民办理预告登记手续，防城港市不动产登记中心将提供以下服务支持：

1、存量房预告登记可在市民中心一楼不动产登记区综合业务窗口办理。

2、简化办事流程，缩短办理时限，确保高效便捷地完成预告登记工作。

本通知未尽事宜由防城港市不动产登记中心依法解释。

敬请广大市民朋友予以关注和支持，如有疑问或需进一步了解相关情况，可拨打电话(0770-2882370）咨询。