防城港市出台新政优化规划管控 力促住宅品质升级赋能房地产市场

近日，防城港市聚焦提升人居品质、激发市场活力，正式出台《防城港市优化规划管控要求促进住宅品质提升的若干措施》（以下简称《措施》），旨在通过一系列创新性硬核措施，为当地“好房子”建设提供规划指引，推动住宅从“数量”进入提升“质量”转型，推动当地房地产业向更高品质、更绿色生态、更人性化的方向迈进。

《措施》紧密结合防城港市发展实际，围绕住宅设计的多个关键环节提出具体优化方案，核心内容涵盖四大方面：

一、鼓励生态创新，大力推广“第四代住宅”

为将绿色生态理念深度融入城市肌理，《措施》明确鼓励在我市新建“第四代住宅”打造空中花园，空中花园占比达到45%，明确了空中花园平台不计入项目计容建筑面积，并放宽建筑间距、日照计算和面宽控制等要求。优点是土地利用率高、居住品质高、得房率高，对购房人来说能实现“零公摊”，能满足大多数人改善居住生活的需求，为开发商大胆采用生态设计扫除障碍。

二、强化空间保障，完善公共及配套设施

着眼于提升社区居民的生活便利性与幸福感，《措施》强调对住宅项目公共和共用设施空间的保障。规定新建住宅小区屋顶层独立设置的公用梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等可不计入总计容建筑面积。同时，依据土地出让合同或政策要求建成后无偿移交政府的幼儿园、养老用房、托育服务设施等，其建筑面积同样免于计入容积率。对于既有住宅小区，为满足安全疏散、改善垂直交通而增设的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等，其建筑面积亦不予计容。此外，《措施》还要求新建项目按不低于非机动车位标准60%配建电动自行车停放场所，并明确既有小区内部增设的电动自行车停放充电柱棚不计容且免于办理建设工程规划许可证，回应民生关切。

三、优化套内设计，拓展灵活实用空间

为满足居民对居住空间个性化、多样化的需求，《措施》支持对住宅专有部分的附属空间进行更灵活的设计。例如，因城市景观需要设计玻璃封闭阳台、凹阳台，符合特定要求的可按阳台板水平投影面积的1/2计算计容面积。同时，将普通住宅阳台占套型建筑面积的比例上限提升至30%，超出部分方按全面积计入容积率。对于住宅卧室的凸（飘）窗，允许采用落地式、全面墙式等多种形式，并明确结构净高低于2.1米的不计算建筑面积，有效增加了户内实际使用空间。

四、支持动态调整，适应市场需求变化

为增强商品住房市场供应的灵活性，《措施》支持新建、在建住宅项目在工程设计方案阶段更灵活地设计和变更住宅套型产品。明确规定，对于住宅小区中未售的在建楼栋，在符合规划条件、不降低小区整体品质的前提下，允许调整户型并变更工程设计方案。变更原则要求不改变楼栋位置，不增加总户数、总面积和建筑高度，确保在优化产品的同时维持社区规划的稳定性。

《措施》适用于防城港市港口区、防城区住宅项目，东兴市、上思县可参照执行。此系列措施的出台，是防城港市积极应对房地产市场新形势，通过精准规划调控提振市场信心、激发市场主体活力的重要举措。通过鼓励产品创新、完善功能配套、优化空间利用，必将有力推动防城港市住宅品质的整体跃升，为市民带来更加绿色、舒适、便捷的高品质居住体验，同时也为防城港城市建设和房地产业的持续健康发展注入新动能。

编辑：贺婧  审核：赵权  审签：颜良友