防城港市优化规划管控要求

促进住宅品质提升的若干措施

为充分发挥规划引领调控作用，提振我市房地产市场信心，激发市场主体活力，丰富我市住宅产品体系，打造高品质住宅，结合我市实际，制定以下措施：

一、鼓励新建“第四代住宅”打造空中花园

将绿色生态理念注入住宅项目设计，鼓励利用挑高、错层、外挑式的平台集中打造住宅空中花园。

（一）鼓励高层住宅每户设置一个空中花园平台。

（二）住宅公共空间可额外设置空中花园平台。

以上空中花园平台不计入项目计容建筑面积，放宽建筑间距、日照计算和面宽控制等要求。

（具体控制要求详见附件）

二、强化住宅项目公共和共用设施空间

将开放共享的理念注入住宅项目，鼓励高标准建设住宅小区公共和公用空间，保障小区配套设施。

（一）新建住宅小区的建筑屋顶层独立设置的公用梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等可不计入项目总计容建筑面积。

（二）住宅小区按照土地出让合同约定或相关政策要求建成后无偿移交政府的幼儿园、养老用房及托育服务设施等配套设施，其建筑面积不计入项目总计容建筑面积。

（三）既有住宅为满足安全疏散、改善垂直交通等而增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等，其建筑面积不计入项目计容建筑面积。

（四）住宅项目应按照不低于非机动车位标准的60%配建电动自行车停放场所。既有住宅小区业主共同决定在小区内部场地增设电动自行车停放和充电小型柱棚的，不计入项目计容建筑面积，免于办理建设工程规划许可证。

三、支持住宅项目更灵活设计套内附属空间

新建住宅专有部分阳台、凸（飘）窗可结合城市景观等需要合理拓展使用空间。

（一）因城市景观需要，住宅设计玻璃封闭阳台、凹阳台，符合要求的均可按阳台板水平投影面积的1/2计算计容建筑面积。

（二）普通住宅阳台占套型建筑面积比例扩大至30%。超出部分按全面积计入容积率。

（三）住宅卧室凸（飘）窗可设置为落地形式、全面墙形式、双墙转角形式、两面临空形式，其结构净高在2.1米以下的，均不计算建筑面积。

四、支持优化规划设计住宅套型产品

按照商品住房市场导向，新建、在建住宅项目可在工程设计方案阶段更为灵活地设计、变更住宅套型产品。

住宅小区未售的在建楼栋，符合规划条件、不降低小区品质要求的，可调整户型变更工程设计方案。变更方案原则不应改变楼栋位置，不增加户数、面积和建筑高度。

附件：1.“第四代住宅”空中花园平台控制要求

2.名词解释

附件1

第四代住宅”空中花园平台控制要求

一、空中花园平台应满足以下条件

（一）须为建筑高度＞27米的高层住宅项目。

（二）住宅建筑层高应≥3.0米且≤3.6米。

（三）空中花园住宅的首层住房之下楼层除必要的楼电梯间、门厅和消防控制室外，应整体架空，架空层层高应≥3.6米，作为休闲、健身、娱乐、绿化等公共空间使用。

（四）空中花园平台高度应不小于两个自然层高度（错层的两个空中花园共用的结构梁不受两个自然层高度限制）。

空中花园平台示意图
（五）空中花园平台绿化面积≥平台面积50%。栏杆安全高度应结合绿化具体布置设计，栏杆应采用通透栏杆或透明栏板，向外展示绿化效果。

（六）不存在预留“阳光房”“+1房”等违规改造改变外立面等规划管控要求的空间。

二、户内空中花园平台规划设计要求

（一）住宅建筑套型建筑面积应≥100平方米。

（二）住宅阳台及户内空中花园水平投影面积应≤住宅套型建筑面积的45%。其中，户内应至少设置一个符合日常生活起居需求的普通阳台，其水平投影面积不小于套型建筑面积的5%；户内空中花园水平投影面积不小于套型建筑面积的30%。

（三）户内空中花园应至少两面临空，不设结构柱、装饰柱、剪力墙等，不可外接连梁、板、雨篷等构件，可设置斜撑梁。

（四）户内空中花园出挑应≥2.4米且≤6米。

（五）空中花园上方为邻户外窗时，花园上应设置防坠落和视线遮蔽措施。保障花园整体美观效果并防止权益纠纷，不可采用混凝土板；减少隐私干扰，不可设计落地飘窗。空中花园下方有出入口或人员活动的区域应设置安全防护措施。

（六）户内空中花园种植槽净宽度应≥阳台进深的30%且≥0.8米。种植槽可下凹或上翻，覆土厚度≥0.5米（不含防水层）。

（七）种植形式宜高、中、低搭配，不应只选用高度＜0.45米的地被植物，适当选种高于栏杆的乔木和灌木；同时出于安全考虑，不宜种植高大乔木与落果品种，不应选用对阳台结构造成破坏的品种。提倡采用绿植墙、悬挂、吊篮等多种垂直、立体绿化形式，增强外观效果。

（八）户内空中花园应设给水和排水系统，排水系统应接入污水排水系统。

三、空中花园平台规划指标计算

（一）户内空中花园建筑面积不计入容积率和产权登记面积，不满足要求的部分按规定计入容积率。

（二）空中花园住宅建筑建筑间距的计算边界可按户内空中花园外挑尺寸的二分之一范围线进行控制。退用地红线按空中花园建筑最外边缘控制。

（三）住宅（卧室）日照分析计算时：当空中花园住宅建筑为遮挡物时，日照计算的遮挡面应为户属空中花园的最外边缘；当空中花园住宅建筑为被遮挡物时，日照计算的被遮挡面应为建筑主体外边缘。

（四）空中花园住宅建筑面宽控制只计算到外墙面。

（五）户内空中花园绿化面积不计入住宅小区绿地率。

四、空中花园平台的监督管理

（一）空中花园的景观绿化作为建筑附属工程与建筑主体同步设计、同步施工、同步验收，由项目办理建筑许可各阶段相应审批部门依法进行监督。

（二）申请建设空中花园住宅项目的建设单位，要按照要求完成建设（包括种植槽、覆土、给水和排水系统等），确保达到建设标准方可交付，同时与购房业主在购房合同中约定不得改变空中花园用途。

（三）对按标准要求建设完成交付的“第四代住宅”空中花园项目，未经批准不得擅自封闭或改变用途。建设单位在与物业公司签订委托合同时应约定物业公司做好防止改造空中花园的监管责任。日常管理中，物业公司发现如有违规改造空中花园的购房业主应及时向住建、街道办以及有关行政执法部门反映。

附件2

名 词 解 释

一、“第四代住宅”又称空中花园住宅，是一种新兴的建筑模式，将绿色生态理念注入城市建筑实践，通过平台立体绿化和建筑外墙垂直绿化等多种立体绿化方式，将空中花园庭院与现代住宅相结合，形成户户有花园的建筑形式。

二、户内空中花园 设置于住宅建筑单个户型内的不小于两个自然层高的室外绿化活动空间。

三、自然层 按楼地面结构分层的楼层(不包括地下室、夹层、阁楼等特殊结构的标准层)。

四、套型建筑面积 指住宅标准层套型建筑面积，等于标准层套型外墙与套型间分户墙及公共部分分隔墙的轴线或相邻界墙的轴线围合部分的水平投影面积和标准层公共部分摊分面积之和。套型建筑面积不含套型阳台面积。